למה אסור לשנות חלונות או חזיתות בדירות קבלן

כאשר רוכשים דירה חדשה מקבלן, הדמיון מתחיל לעבוד שעות נוספות: אולי נרצה לפתוח חלון נוסף לנוף, להגדיל חלון קיים כדי להכניס יותר אור, או לשנות משהו במראה החזית החיצונית של הדירה כדי לייחד אותה. אך מהר מאוד מגלים שבניגוד לחללי הפנים, שינויים בחלונות ובחזית המבנה הם מחוץ לתחום. במאמר זה נסביר מדוע אסור (או בלתי אפשרי) לשנות חלונות או אלמנטים חיצוניים בדירת קבלן, מה ההגבלות החוקיות והטכניות שמונעות זאת, מה ההשלכות במקרה שכן נעשה שינוי כזה, וגם מה כן ניתן לעשות בתוך הדירה כדי לשפר תאורה ואוורור מבלי לפגוע בחזית האחידה.

חזית הבניין והיתר הבנייה – למה החוק מגביל?

חזית הבניין (הקירות החיצוניים, כולל מפתחים כמו חלונות ודלתות מרפסת) היא חלק מהותי מתכנון הבניין ואושרה בקפדנות במסגרת היתר הבנייה שניתן לפרויקט. היתר הבנייה מבוסס על תוכניות אדריכליות שמציגות את נראות המבנה החיצונית – גודל ומיקום כל חלון, סוג מסגרות, מרפסות, וכד'. ברגע שההיתר אושר, ישנה מחויבות חוקית שכל הדירות יבנו בדיוק לפי השרטוטים, לטובת מראה אחיד ובטיחות מבנית.

למעשה, כל שינוי בחזית בניין מחייב אישור מחדש של הרשויות: “כל שינוי בחזית הבניין יידרש לקבל היתר בנייה מהרשות המקומית”. גם לאחר שקיבלתם טופס 4 (אכלוס), שינוי חזית נחשב שינוי חיצוני מהיתר, מה שדורש הגשת בקשה חדשה להיתר שינויים. תהליך כזה כרוך בעלויות, זמן, ומהווה הליך בירוקרטי לא פשוט.

מעבר לכך, בבניין מגורים משותף, אסור לדייר יחיד לשנות את חזית המבנה על דעת עצמו. החוק (תקנות התכנון והבניה) וגם תקנון הבית המשותף דורשים הסכמה של רוב דיירי הבניין לכל שינוי מהותי ברכוש המשותף – וחזית הבניין נחשבת רכוש משותף. ההערכה הרווחת: צריך לפחות 75% מהדיירים שיסכימו, וגם אז זה לא מבטיח שהוועדה המקומית תאשר. במילים אחרות, הסיכוי שתקבלו אישור “פרטי” להגדלת חלון או לפתיחת חלון חדש הוא קלוש מאוד.

נקודה חוקית נוספת: לעיתים בחוזה המכר עצמו סעיף שמחייב את הרוכש שלא לבצע שינויים חיצוניים הפוגעים במראה האחיד. הקבלן מבטיח לכלל הדיירים בניין אסתטי לפי הדמיית הפרויקט, ולכן משתדל למנוע שינויים פרטניים שיקלקלו את המראה הזה.

מאמרים נוספים שיכולים לעניין אתכם:

• שינויי דיירים – כל מה שחשוב לדעת על שלב קריטי בדירה החדשה שלך

• מה כדאי לדעת לפני שבוחרים דלתות פנים?- סוגים, מחירים וטיפים מתי כדאי לשדרג

• תכנון נקודות חשמל בדירת קבלן – לא לפספס שום דבר- מדריך מסודר לפי חדרים וטעויות נפוצות שתוכלו למנוע

היבטים הנדסיים ובטיחותיים של שינוי חלון

• מלבד החוק, ישנן סיבות הנדסיות חשובות לכך שלא ניתן סתם כך להגדיל או לשנות פתח בקיר חיצוני. כל בניין מתוכנן כך שקירות מסוימים מהווים קירות נושאים או חלק ממארג היציבות המבנית. מיקום וגודל החלונות נקבעו כך שלא יחלישו את המבנה – למשל, יש חישובים של עומסים, מיקום עמודים ותקרות סביב החלון, וקורה מעל כל פתח. אם דייר באופן פרטי היה חותך את הבטון כדי להרחיב פתח חלון, הוא עלול להחליש את הקיר ולסכן את יציבות המבנה, אלא אם מבוצע חישוב הנדסי וחיזוק מתאים (שוב – דבר שדורש מהנדס ויתר בנייה).

• פגיעה באיטום ובבידוד: חלונות בבניין תוכננו ונבנו בצורה מסוימת כדי להבטיח איטום נגד גשם ורוח, ובידוד תרמי ואקוסטי. שינוי גודל חלון מצריך עבודות בנייה – שבירה ויציקה מחדש – עם סיכון גבוה לבעיות איטום אם לא יעשה בצורה מושלמת. גם התאמה של מסגרת חדשה במקום הישנה יכולה להשאיר “צלקות” בקיר החיצוני. קבלן הבניין לרוב לא יסכים לקחת אחריות על עבודה כזו, ואם דייר עושה אותה על דעת עצמו, כל נזק (רטיבות, סדקים) יהיה על אחריותו.

• בטיחות וחוקיות: פתיחת חלון חדש היכן שלא תוכנן עלולה להשפיע גם על בטיחות אש (למשל, לשנות את אופן זרימת העשן במקרה שריפה או לפגוע בקיר שסווג כקיר אש), ועלולה ליצור מפגע אם נעשית לא כהלכה. לא לחינם בישראל “פתיחת חלון חדש בקיר חיצוני דורשת היתר, כי זה משנה את חזית המבנה ועלול להשפיע על הבטיחות והאסתטיקה”​. שינוי ללא היתר כזה מהווה עבירת בנייה שעשויה לגרור קנסות ואף צו הריסה לתיקון המצב.

• סוג החלון ומפרט האלומיניום: אפילו החלפת סוג חלון קיים (למשל מחלון הזזה לחלון ציר, או לחלון בצבע אחר) יכולה להיות בעייתית. סוג החלון, חלוקות הפנים שלו, צבע המסגרת וכו' – כל אלה נקבעו מראש ברשימות האלומיניום והדלתות של הפרויקט​. לרוב לא ניתן לדרוש מהקבלן לשנותם, כי הוא כבר רכש כמויות גדולות לפי מפרט אחיד. לאחר קבלת הדירה, להחליף חלון אחד בסוג אחר כך שהוא יראה שונה מכל שכניו – זה בולט מאוד מבחוץ ועלול לעורר התנגדות (או הפרת תקנון הבניין).

במקרה גבולי, אם מאוד רוצים לשנות סוג חלון (למשל להתקין חלון בלגי כפרי במקום חלון סטנדרטי) – אפשר לפעמים לעשות זאת מבפנים: להזמין איש אלומיניום פרטי לאחר האכלוס שיבצע החלפה, בתנאי שהחזית החיצונית לא תיראה אחרת (כלומר, הפרופיל החיצוני וצבעו זהים לשכנים). אך גם זה אפור חוקית ודורש אישור מהנציגות לפחות. לכן, ברוב המקרים פשוט לא עושים זאת.

שמירה על האחידות האסתטית של הבניין

סיבה משמעותית נוספת לאיסור שינוי חזית היא שמירה על המראה האחיד והמתוכנן של הבניין. דמיינו בניין חדש ויפה, שבו כל החלונות זהים בגודלם ובצבעם, ופתאום דייר אחד מרכיב חלון כפול בגודלו בצבע שונה – המראה החיצוני נפגע. האדריכל תכנן את חזיתות הבניין בקפידה, כולל סימטריה, קצב ומיקום פתחים, כדי ליצור חזית נאה ומאוזנת. שינויים פרטניים עלולים ליצור “טלאי” בעין, לפגוע בערך הנכס של כל הדירות (בניין עם חזית לא אחידה נחשב פחות איכותי), ולגרום לסכסוכי שכנים.

בישראל כיום מושם דגש על חזיתות אחידות בפרויקטים חדשים. לעיתים אף מספר בניינים בפרויקט מתוכננים להראות אותו דבר (כחלק מאופי השכונה). לכן לרוב לא יאפשרו לדייר בודד לשנות אלמנטים כמו גודל חלון, סוג מעקה במרפסת, צבע תריס וכדומה. מעבר לחוק היבש, יש כאן עניין של הוגנות כלפי שאר הדיירים: כולם קנו מוצר (דירה) שבאה עם "עטיפה" מסוימת – לא צפוי שרק אחד יוכל לשנות את העטיפה כרצונו.

ישנם אפילו מקרים בהם דיירים שקיבלו אישור עקרוני לשינוי (נגיד סגירת מרפסת בזכוכית) נדרשו על ידי העירייה להתאים את ההחלטה לכל הבניין – כלומר, או שכולם יסכימו לסגור מרפסות באותה צורה, או שאף אחד לא יבצע, כדי לשמור על אחידות. באופן דומה, ועדי בתים לעיתים אוכפים צבע אחיד לווילונות חיצוניים או לסוככים במרפסות, כדי שהבניין ייראה מסודר.

בשורה התחתונה: שינוי חזית אינו רק עניין פרטי של בעל הדירה, אלא פוגע בכלל הדיירים, ולכן מוגבל מאוד עד אסור.

רוצים לשמוע עד על תהליך שינויי דיירים? מוזמנים להאזין לפודקאסט ״בלי ששאלתם״:

מה כן אפשר לשנות במראה הפנימי של הדירה?

אחרי שהבנו שהחלונות עצמם ומיקום/גודל שלהם הם מחוץ לתחום, נשאלת השאלה: האם יש דרכים להשפיע לפחות על המראה הפנימי הקשור לחלון, או על פרטים אחרים? התשובה היא שבהחלט כן – בתוך הדירה ובפנים החלון אפשר לבצע שינויים ועיצובים כאוות נפשכם (כמעט, בגבולות שלא יפגעו בחוץ).

עיצוב המסגרת הפנימית: אפשר לצבוע את מסגרות החלון מבפנים (אם כי קחו בחשבון שחלק מהמסגרת נראה גם מבחוץ). בדירות רבות המסגרות מאלומיניום בצבע נייטרלי (לבן/אפור), אבל אם תרצו בתוך החדר להדגיש, אפשר להוסיף מסגרת עץ פנימית או חיפוי גבס דקורטיבי סביב החלון (שניתן להסיר), שנותן אשליה של חלון כפרי למשל. כמובן, שום דבר ממה שתוסיפו לא צריך לבלוט החוצה מעבר למסגרת הקיימת.

החלפת זיגוג או תריסים (בתנאי זהה): במידה והקבלן סיפק זכוכית רגילה למשל, ויש רצון בזכוכית מיוחדת (בידודית משופרת, אטומה לרעש, עם ציפוי נגד שמש וכו') – אפשר לעיתים להחליף את הזכוכית עצמה מבלי לשנות את החלון. הדבר לא משנה חזית (כי השקיפות נראית אותו דבר) אך משפר פונקציונלית. בדומה, אם מאוד רוצים תריס או וילון חיצוני מסוג אחר – ניתן, רק אם זה שומר על אותו צבע ומראה מבחוץ. למשל להחליף תריס גלילה ידני למנוע חשמלי (שלא נראה שונה מבחוץ). שינוי צבע של תריסים מבחוץ אסור כמובן (פתרון: לצבוע בצד הפנימי בלבד אם רוצים צבע בחדר).

פנים הדירה חופשי לשינויים: באופן כללי, שינויים פנימיים בתוך הדירה אינם דורשים היתר (למעט חריגים של פגיעה בשלד), ולכן ניתן להזיז קירות פנימיים, לשנות חדרים וכו' לפי העדפותיכם. כך למשל, אם רציתם שהסלון יהיה מואר יותר מהמטבח, אפשר בתכנון לשנות את מיקום המטבח והסלון כדי שאזור הישיבה יהיה קרוב לחלון הגדול. אפשר גם לפתוח קיר פנימי (לא נושא) או חלק ממנו כדי להכניס אור מחלון של חדר שכן. לדוגמה: פתיחת פתח גבוה מעל קיר (כמו חלון עליון פנימי) בין חדר מואר לחדר חשוך יכולה להחדיר אור טבעי. כל זה בפנים הדירה ולא משנה דבר במעטפת, ולכן אפשרי בתכנון מוקדם (מול הקבלן במסגרת שינויי דיירים) או לאחר קבלת הדירה (עם אנשי מקצוע ובדיקת קיר שאינו נושא).

מאמרים נוספים שיכולים לעניין אתכם:

• שינויי דיירים – כל מה שחשוב לדעת על שלב קריטי בדירה החדשה שלך

• מה כדאי לדעת לפני שבוחרים דלתות פנים?- סוגים, מחירים וטיפים מתי כדאי לשדרג

• תכנון נקודות חשמל בדירת קבלן – לא לפספס שום דבר- מדריך מסודר לפי חדרים וטעויות נפוצות שתוכלו למנוע

  
  

איך לשפר את תחושת האור והאוויר בדירה בלי לפגוע בחזית

אם המטרה בשינוי החלון הייתה להכניס יותר אור טבעי או אוויר לבית, אל דאגה – יש דרכים להשיג שיפור בתחושות הללו מבפנים מבלי לגעת במעטפת החיצונית:

• עיצוב בהיר ומשקף אור: הדרך הפשוטה ביותר להעצים אור היא באמצעות צבעים וחומרים. קירות בצבעים בהירים ולבנים משקפים הרבה יותר אור לחלל מאשר קירות כהים. ריצוף בהיר או שטיחים בהירים גם יתרמו. שימוש במשטחים מעט מבריקים או רפלקטיביים (כמו שולחן זכוכית, רהיטים בהירים, מראות) יעזור להחזיר את האור בתוך החדר ולהפיץ אותו עמוק יותר פנימה. אפשר למקם מראה גדולה על קיר מול חלון – היא ממש תכפיל את האור הנכנס ותרחיב את המרחב ויזואלית.

• פתרונות תאורה טבעית פסיבית: אם חדר חשוך ואין אפשרות לפתוח בו חלון חיצוני, יש פתרון שנקרא אור יום עקיף – לדוגמה, התקנת חלון פנימי בחדר שפונה אל חלל מואר. אפשרות אחרת: דלתות פנימיות עם חלקים מזכוכית חלבית (למשל חדר עבודה שצמוד לסלון – דלת זכוכית חלבית תכניס קצת אור מהסלון לחדר). גם פתחים עליונים (קלפות זכוכית גבוהות מעל דלתות) יכולים להעביר אור בין חללים בלי לוותר על פרטיות.

• אוורור צולב ומאווררים: תחושת אוויר נע בחדר לא תלויה רק בגודל החלון. אוורור צולב פירושו פתיחה של שני חלונות בכיוונים שונים בבית ליצירת משב רוח. בדירות רבות יש חלון בכל חדר ומרפסת בסלון – פתיחה בו-זמנית תייצר זרימת אוויר. ודאו שאין רהיטים כבדים או וילונות שחוסמים את האוויר. בנוסף, התקנת מאוורר תקרה יכולה להניע את האוויר בחדר ולתת הרגשה רעננה גם כשאין רוח מבחוץ.

• בחירת וילונות נכונה: לעיתים הבעיה היא לא החלון אלא מה שתליתם עליו. אם שמתם וילונות כבדים וכהים, הם חוסמים חלק גדול מהאור. שקלו וילונות בהירים, חצי שקופים, שמסננים את האור אך לא עוצרים אותו. קיימים בדי הצללה המאפשרים פרטיות ביום ומכניסים אור רך. בשעות הערב, לפתוח לחלוטין את הוילונות כדי ששום אור יום אחרון לא יתבזבז.

• תאורה מלאכותית מתוכננת היטב: אמנם מדובר באור לא טבעי, אך לתאורה טובה יש השפעה עצומה על תחושת המרווח והאווריריות. התקינו תאורה "שוטפת" טובה – נניח פסי לד בהיקף התקרה שנותנים אור מפוזר – כך שגם בערב הבית יהיה מואר בצורה המדמה אור יום ככל האפשר. אור לבן-טבעי (4000K) בתאורה מרכזית יכול לתת תחושה קרובה לאור חיצוני. שלבו כמה מוקדי תאורה בחדר (לדוגמה: תקרה, מנורה עומדת, תאורה בתוך נישה) כדי להימנע מפינות חשוכות.

• צמחיה ותוספות המכניסות חיים: צמחים ירוקים בבית יכולים להעניק תחושה "חיה" ורעננה שמשלימה את האור והאוויר, גם אם בפועל לא הגדלתם חלון. עציץ ליד חלון ימשוך את העין החוצה וישווה תחושה של המשכיות חלל עם החוץ.

• 
  

לסיכום, שינוי חלונות או חזית בדירת קבלן אינו אפשרי ברוב המכריע של המקרים, מטעמים חוקיים, הנדסיים ואסתטיים. אולם אין זה אומר שעליכם לוותר על בית מואר ומאוורר. באמצעות עיצוב פנים נבון, שימוש באלמנטים משקפי אור ותכנון נכון של החללים, תוכלו להשיג תחושת מרחב, אור ואוויר נעימה בדירתכם מבלי לגעת בבניין עצמו. זכרו שהחזית האחידה נועדה לטובת כלל הדיירים והמבנה – ובתוך המסגרת הזו, עדיין יש לכם חופש רב להפוך את הבית לשלכם, מואר ומזמין ככל האפשר.

שינויים בחלונות ובחזיתות בדירות קבלן אינם רק עניין של טעם אישי, אלא נוגעים להיבטים חוקיים, הנדסיים ואסתטיים חשובים. הבנה מעמיקה של המגבלות והאפשרויות הקיימות מאפשרת לבצע התאמות חכמות בתוך הדירה, מבלי להפר את התקנות או לפגוע באחידות הבניין. בחירה נכונה של פתרונות תאורה, אוורור ועיצוב פנימי יכולה לשדרג את איכות החיים בדירה, תוך שמירה על כללי הבנייה והחזות האחידה של המבנה.

אם אתם מתכננים שיפוץ או שינויי דיירים, אני מזמין אתכם ליצור קשר לייעוץ ראשוני ללא התחייבות. יחד נבחן את האפשרויות ונמצא את הפתרון המתאים ביותר עבורכם, בהתאמה אישית לצרכים ולמסגרת החוקית.