מחירון דקל או מחירון פנימי - לפי מה מתמחרים לכם

לאחרונה טיפלתי בדירה שבחוזה שלה כתוב "הצמדה למחירון דקל בהנחה של 7.5%".

הרוכשים הראו לי את זה בגאווה. הם הרגישו שקיבלו משהו.

והם צדקו, אבל לא בגלל הסיבה שהם חשבו. לא ה-7.5% הם הדבר החשוב שם. מה שחשוב זה שכתוב "מחירון דקל" בכלל.

כי בשינויי דיירים יש שני משטרי תמחור שונים לגמרי, והם נקבעים ברגע החתימה על החוזה. מהרגע הזה והלאה, אתם עובדים עם מה שיש. אני רואה את זה חוזר על עצמו בכל פגישה: אנשים מתווכחים על מחיר של נקודת חשמל בודדת, בלי לדעת שהשאלה הגדולה כבר נסגרה חודשים קודם.

אז בואו נעשה סדר.

מה זה בכלל מחירון דקל

מחירון דקל לשינויי דיירים הוא מחירון מקוון שמרכז מאות סעיפים לתמחור עבודות שינוי ותוספת בדירה חדשה בבנייה. הוא מופק על ידי קבוצת דקל, חברה פרטית, והוא לא מחירון ממשלתי ולא מחירון שמחייב מישהו על פי חוק.

שתי עובדות שכדאי שתכירו לפני שאתם ממשיכים:

הוא סגור. הגישה למחירון היא בתשלום, למנויים בלבד. אתם, כרוכשי דירה, לא תוכלו להיכנס ולבדוק כמה עולה להזיז נקודת חשמל. גם אם החוזה שלכם מוצמד אליו.

הוא בכל זאת הסטנדרט. לפי מסמך של מרכז המחקר והמידע של הכנסת מנובמבר 2021, רוב הקבלנים שנשאלו משתמשים במחירון דקל כבסיס לתמחור שינויים. גם משרד הבינוי והשיכון משתמש בו. אוהד דנוס, יושב ראש לשעבר של לשכת שמאי המקרקעין, הגדיר אותו שם כמחירון המקובל בענף.

זה נשמע כמו סתירה. מחירון שאתם לא יכולים לראות, שהוא בכל זאת הדבר הכי טוב שיכול לקרות לכם בחוזה. תכף אסביר למה.

שני משטרי התמחור

הצמדה למחירון דקל, פלוס או מינוס אחוז. הקבלן מתמחר לפי מחירון חיצוני ומוסכם, ונותן עליו הנחה או מוסיף עליו. אתם לא רואים את המחירון, אבל אתם יודעים על מה הוא מבוסס.

מחירון פנימי של הקבלן. הקבלן קובע מחירים בעצמו, לפי שיקוליו. זה חוקי לחלוטין. יש חברות בנייה שעושות את זה ומציגות את המחירון שלהן לציבור.

ההבדל המעשי הוא לא בגובה המחיר. הוא בזה שבמקרה הראשון יש נקודת ייחוס, ובשני אין. במחירון פנימי אתם באמת בערפל: אי אפשר לדעת אם המחיר שקיבלתם יקר או זול, כי אין מולו כלום. אולי הוא הוגן לגמרי. אולי לא. אין לכם דרך לדעת.

וזה בדיוק ההבדל שקובע כמה כוח מיקוח יש לכם.

למה מחירון סגור הוא עדיין יתרון

זה החלק שהכי מבלבל אנשים, אז אני אהיה ישיר.

אתם לא צריכים לראות את המחירון בעצמכם. אתם צריכים שהקבלן יהיה מחויב למחירון שמישהו אחר קבע.

ברגע שהמחירון חיצוני ומקובל על הענף, המחיר הבסיסי כבר לא נתון לשיקול דעתו של הקבלן. הוא נקבע במקום אחר. מה שנשאר לכם להתמקח עליו הוא משתנה אחד: אחוז ההנחה או התוספת.

וזה הרבה יותר פשוט מלהתווכח על מאות סעיפים בנפרד.

לפי אותו מסמך של הכנסת, הטווח המקובל הוא מחירון דקל פלוס מינוס 10%. יש קבלנים שנותנים לרוכשים הנחה של 10%, ויש קבלנים שדווקא מעלים ב-10%, למשל כשהקבלן הראשי מעריך שקבלני המשנה שלו לא יעמדו במחירי המחירון.

אז ה-7.5% הנחה שראיתי בחוזה ההוא נמצא בתוך הטווח המקובל, בצד הטוב שלו. זו הייתה נקודת פתיחה סבירה.

שימו לב למה זה אומר: הפער בין הקבלן הכי נדיב לקבלן הכי יקר הוא בערך 20%. זה לא מעט, אבל זה טווח סגור וידוע. במחירון פנימי אין טווח כזה בכלל.

אין רגולציה, ואת זה חשוב להבין

אין חוק שקובע כמה עולה לבטל, להוסיף או להזיז נקודת חשמל או נקודת גז. המחירים נתונים למשא ומתן בין הרוכשים לקבלן, בלי פיקוח.

לפעמים הקבלן נותן שינויים קטנים כאלה בחינם. לפעמים הוא גובה עליהם בכבדות. שתי ההתנהגויות חוקיות.

זו בדיוק הסיבה שמה שכתוב בחוזה שלכם קובע כל כך הרבה. אין רשת ביטחון רגולטורית מאחוריו. פירטתי את זה יותר לעומק במחירון שינויי דיירים והעלויות בפועל, שם אני נכנס למספרים עצמם.

מה מגיע לכם עוד לפני החתימה

וכאן החלק שהכי מעט אנשים מכירים, ולדעתי הוא החשוב במאמר הזה.

בעקבות תיקון מס' 6 לחוק המכר (דירות) משנת 2014, ותיקון לטופס המפרט משנת 2015, הקבלן חייב לתת לכם, עוד לפני החתימה על הסכם המכר, מפרט שכולל טבלאות של פריטים מתומחרים.

בטבלאות האלה הקבלן מחויב לציין כמה הוא מזכה אתכם אם תוותרו על פריט, וכמה הוא מוסיף אם תשנו את מיקומו או תוסיפו אותו. הפריטים הם:

• ריצוף

• ארונות מטבח

• כלים סניטריים, כלומר ברזים וכיורים

• שקעים ותקעים

לפי הלשכה המשפטית במשרד הבינוי והשיכון, המטרה של התיקון הייתה למנוע מצב שהיה נהוג בעבר, שבו הרוכש היה שבוי בידי הקבלן מבחינת המחיר ברגע שרצה לעשות שינוי.

זאת אומרת שיש לכם, לפני החתימה, מסמך רשמי עם מחירים אמיתיים של הקבלן הזה. הוא לא מכסה הכול, אבל הוא מכסה מספיק כדי להבין איך הקבלן מתמחר.

מה לעשות איתו:

קראו את הטבלאות לפני שאתם חותמים, לא אחרי. רוב האנשים חותמים בלי לפתוח אותן.

בדקו אם כתוב הצמדה למחירון חיצוני. אם כן, בררו את אחוז ההנחה או התוספת. אם לא כתוב כלום על מחירון, שאלו לפי מה מתמחרים.

השוו את הסעיפים המתומחרים למחירים שאתם מכירים. אם זיכוי על ארונות מטבח נראה לכם נמוך בצורה חריגה, זה סימן לאיך ייראה שאר התמחור.

זה בדיוק השלב שבו אני יכול לעזור הכי הרבה. כשמגיעים אליי לפני החתימה, אני יכול לעבור על החוזה ועל המפרט ולהצביע על הסעיפים הבעייתיים או היקרים. יש לזה השפעה אמיתית. אספתי עוד דברים שכדאי לבדוק בשלב הזה במה חשוב לבדוק לפני שחותמים על חוזה דירת קבלן.

ואחרי שכבר חתמתם?

אז המשטר נקבע, ואי אפשר לשנות אותו. אבל לא נשארתם בלי כלום.

הטבלאות של הפריטים המתומחרים נמצאות במפרט שלכם. גם אם לא פתחתם אותן בזמנו, הן שם. פתחו אותן עכשיו. יש לכם מחירים כתובים ומחייבים לריצוף, לארונות מטבח, לכלים סניטריים ולשקעים.

התזמון עדיין בשליטתכם, וזה שווה הרבה כסף. לפי מחירון דקל, נכון לספטמבר 2021, ממוצע המחירים לביצוע שינויים אחרי הבנייה גבוה בכ-77% לעומת ביצוע לפניה. זה כמעט פי שניים. לפי אותו מסמך, כ-74% מהשינויים אכן מתבצעים לפני הבנייה או במהלכה.

זה אומר שאם אתם מתלבטים אם לעשות שינוי, ההחלטה לדחות אותו לאחרי קבלת המפתח היא החלטה יקרה. לא תמיד שגויה, אבל תמיד יקרה. כתבתי על עוד הוצאות מהסוג הזה בעלויות נסתרות בדירת קבלן.

ובקשו פירוט. גם בלי מחירון חיצוני, אתם רשאים לבקש הצעת מחיר מפורטת לפי סעיפים ולא סכום אחד גדול. פירוט לא מוריד מחירים בעצמו, אבל הוא מאפשר לכם להבין על מה אתם משלמים ואיפה לוותר.

בשורה התחתונה

השאלה הראשונה בתמחור שינויי דיירים היא לא כמה זה עולה. היא לפי מה מתמחרים לכם.

הצמדה למחירון חיצוני, גם אם הוא סגור לכם, נותנת לכם נקודת ייחוס ומצמצמת את המשא ומתן למספר אחד. מחירון פנימי משאיר אתכם בלי שום דבר להשוות מולו.

אם עוד לא חתמתם, זה הרגע היחיד שבו יש לכם באמת השפעה על זה. פתחו את המפרט, חפשו את טבלאות הפריטים המתומחרים, ובררו לפי מה מתמחרים אתכם.

אם כבר חתמתם, אל תבזבזו את מה שכן נשאר לכם: הטבלאות במפרט, התזמון, והזכות לדרוש פירוט.

אני עובר על חוזים ומפרטים של דירות קבלן לפני החתימה, ומצביע על מה שיעלה לכם כסף בהמשך. אם אתם בשלב הזה, אפשר לקבוע פגישת ייעוץ ולעבור על זה ביחד. ואם אתם רוצים קודם לראות איפה אתם עומדים, יש לי בדיקת מוכנות לשינויי דיירים שתיקח לכם כמה דקות.